【物件の価値】物件の価値は５つの物差しあり！一物五価をチェック！
こんにちは！テセです。
物件の価値ってどんなものがあるの？
不動産屋はなんとなく相場の把握の仕方が分かりますが、一般の方にとってはなかなか未知の世界です。
一物四価や一物五価と言われる物件の価値のものさしがあります。
それについて今回は一物五価についてチェックをしていきましょう！
一物五価の種類
公示地価
基準地価
路線価
固定資産税評価
実勢価格
があります。
１つ１つを見ていきましょう。
公示地価
国土交通省が毎年１月１日に土地の評価を算定して毎年３月に発表をします。
公示地価は不動産の取引を適正に行うために国土交通省が指標として出しています。
主に取引の多いエリアでは公示地価をもとに地価の算出を見ていく感じです。
基準地価
都道府県が公示地価の評価を補足説明で発表しています。
基準日は７月１日で９月に発表されます。
公示地価では不動産鑑定士が２名以上に対し、基準地価では評価者は不動産鑑定士１名以上です。なので大体公示価格と金額は似てきます。
路線価
基準日は毎年１月１日に行われ発表は７月に行われます。
こちらでの価値は公示価格の80%程度と言われています。
固定資産税評価
市町村が発表をします。
こちらは固定資産税を納めるための目安と扱われ３年に１回
評価替えが行われます。
前年の公示地価の70%が価値の目安になります。
実勢価格
これは現在の取引の相場より不動産業者が算定する金額です。
基本的に公示価格より若干高くなることが多いかと思います。
これで一物五価のものさしが出てきましたが、こんなにたくさんの指標がなぜ必要になるんだ。
実勢価格だけでいいんじゃないのか？
と思いますが、変な不動産業者やバブル期の頃不動産の価格が大幅に変動したりと様々な混乱期を乗り越えて今のこの複数ある価格のものさしが互いに補完しあっている状況なのだそう。
だけれども、ここまで多くする必要も無い気がします。。。
物件の価値は自分でしっかりと見極めましょう。
底地借地はなるはやで解消したほうがいい
こんにちはテセです。
もしいま自分の住んでいる家が借地権なのであればなるべく解消できるならしたほうがおすすめです。
底地権借地権は詳しい人にとっては良いものなのかもしれませんが、あまりよく不動産に詳しくない人であればいろいろな問題を抱えることになる可能性があるので、できるだけ購入するか・売却するかがおすすめです。
簡単にに伝えると
借地権者・・・土地の上を持っている人（建物を建てられる）
底地権者・・・土地の下を持っている人（建物の土地部分を持っている）
正直最初に聞いたときはそんな権利の関係があるのね。
と戸惑ったのを覚えています。
そしてこの１見１個に見える土地が権利としては２つに見えることに衝撃を覚えました。
どんな問題が発生するのかというと
【借地権者にとっての問題点】
・すぐに建て替えられない
・更新料がかかる
・相続になった際には売るに売りづらい
・月々地代がかかる
・銀行の融資も付きづらい
【底地権者にとっての問題点】
・借地権者へ請求をかけていかなければならない
・物件として売りづらい
コレコレといろいろありますが、物件を売却したり色々なことをやろうとするときに意思決定が単独でできないという点が非常にデメリットではあります。
通常の不動産に明るい方でなければ様々な不利な条件を地主の方や不動産屋に割り当てられる可能性が高くなります。（地主や不動産屋はプロなので情報格差がでてしまう）
その場合損得が大きく発生してくる可能性が出てきます。
借地権でオススメな使用方法は
・好立地で初期費用安く住みたい。・・・こちらは不動産に詳しい人やお金を多少浪費したとしてもよいと考えれる方です。借地権は割と好立地にあります。駅前などであればそれは要検討しても良いかもしれません。ただ、最終的には資産になりませんので注意ではあります。
・収益物件として貸し出す・・・これはオススメです。もし借地権でキャッシュフローが良いのであれば借地権でしばらく保有していけば最終的に底地人さんが手放すまで保有するくらい持っているという可能性も出てきます。その場合好立地で不動産を取得できるようなこともあるかもしれません。但し、当然貸し出しのリスクはあるわけで、賃貸経営の知識が必要になっていきます。
底地権・借地権はいまでこそあまり聞かなくなっていますが、以前は農家さんなどから土地を借りて借りて住むという方が庶民としては一般的でした。
今はアパートなどありますが、それまでは家だったわけですもんね。
一般的だったからこそ、ある程度共通認識があったものが今は主流ではなくなって来ている部分もあるため、よく理解した方でなければ底地・借地を購入していくのはオススメではありません。
もし底地権や借地権をお持ちの方はうまく調整を行いましょう。
【物件の購入の仕方】物件てどうやって買うの？
こんにちは！
テセです！
○物件てどうやって買えばいいのだろうか？
コンビニでおにぎりを買うのと不動産を購入するのではわけが違います。
金額も大きいためいろいろな手続や契約書類にサインを書いたりします。
それではどのようにして物件を購入すればいいのでしょうか？
ここではすでに建築が終わっている物件を想定しマイホームの購入方法を解説していきます。
□事前準備
□不動産屋へ行く
□物件を決める
□融資審査契約をする
□契約手続き
□引き渡し
□事前準備
・相場を調べておく
検討している物件の周辺ががどの程度で取引されているかをチェックしてみましょう。
周辺の相場を知らなければ高いのか安いのか判断ができないため最低限の予習として調べていきましょう。
・不動産会社の評判を調べておく
お世話になる不動産会社の評判を調べておきましょう。
評判が良くない会社では詐欺まがいな営業方法を取っているケースもあります。
知らなかったでは済まされないことになるので事前調査は大切です。
・良い物件悪い物件のポイントを抑えておく
ポイントは様々あります。日当たりの良し悪しや水害がどの程度起こるのかなどエリア特性から建物の天井が雨漏りのシミがあったり、
端がネズミにかじられたあとなど見て必要のある箇所をチェックしておきましょう。
・住宅ローン控除について調べておく
物件を購入するときに様々な税金面での優遇があります。
事前にどのようなものが自分にはあてはまるのかチェックしておきましょう。
□不動産屋へ行く
・営業マンが大事
物件を紹介してもらう上で担当の営業マンの質は非常に大切になります。
□物件を決める
良い物件を見つけたら買付証明書（購入申込書）を提出しましょう。
物件を決める判断としては
・建物が直感的に合うか
建物が直感的に合わないと思ったらそれはNGのサインです。
かならず良い契約にはなりませんのでやめましょう。
・建物に瑕疵がないか
物件におかしなところがないかチェックしましょう。（自殺現場ではないか、周辺が安全な場所かなど）
・物件が再販できるか（賃貸できるか）
万が一の自体に備えて物件が売れるかどうかは非常に大切になります。
再度販売できるか（賃貸できるか）どうか周辺物件の相場を見ておきながら売却できる物件でもあるか確認しておきましょう。
などを吟味し判断していきましょう。
□融資審査契約をする
物件を申し込んだらすぐ購入できるわけではありません。
銀行とのローン審査や売り主様の審査があります。
この手続を経ることによって物件を契約できるかの是非が決まります。
・不動産屋と取引ある銀行で審査
物件を購入する不動産会社が提携している銀行があります。
銀行と普段付き合いが無い方は、オススメの方法を不動産会社と相談してみてください。
・自分が普段取引のある銀行で審査
経営者の方は普段付き合いのある銀行へ融資の相談をすることもおすすめです。
普段から相談をできているところであればうまく調整に載ってくれる可能性が高いです。
・金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約
銀行との融資の審査が通ると銀行にて不動産を担保にして契約手続きを結びます。
□契約手続き
融資審査を通過することができればいよいよ契約手続きにすすめることができます。
・事前にすり合わせを行う
契約内容は事前にもらって確認をしておきましょう。
用語がわからない部分があれば事前に自分で調べてみましょう。
もし調べてもわからなければ担当の不動産会社を通じて聞いておきましょう。
・重要事項説明を受け契約手続きをする
契約時に不動産会社の方から重要事項説明を受けます。
このときに事前にチェックしていたとしても、分からない部分などが出てくるかもしれません。
わからないところがなくなるようにチェックをしておきましょう。
契約書もしっかりと見ておきましょう。
重要事項説明とほぼ同義ですが、重要事項説明と内容が変わっている部分がないかチェックしましょう。
□引き渡し
・登記がなされる
契約引き渡しが完了したら同時に物件が登記を行います。
売買の際に、不動産業者が手配をしてくれることがほとんどですが、自分で行うこともできます。
・鍵を受け取る
様々な手続きを経てようやく鍵を受け取ります。
このときに最終的な現地確認も行いましょう。
購入前と後で違いがないかしっかりと見ておきましょう。
□まとめ
以上が物件購入までのかんたんな流れです。
物件を購入するのは一生に何回もありません。
他に参考になるサイトも多数ありますが、
ひとつ筆者から言えるのは
「焦って買わなくても満足できる物件は必ずある」
といえます。
１点ものしかないと思い込みがちですが、
物件を購入してどのような結果を自分が望んでいるかをしっかりと
イメージできれば同じような効果を持つ物件は
１点ものとは限りません。
しっかりとイメージを持って物件購入へ望んでみましょう！
【アパート・マンションの貸し方】賃貸物件の貸し方の流れ【初めてのオーナー編】
こんにちは！
テセです。
○初めて物件を貸そうとしている人
自分が住んでいたマンションが空いてしまった。
でもどうやって貸せばいいのだろうか？
いきなり不動産屋に行っても大丈夫なのかな？
こんなお悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか？
誰しもが最初はやり方が分からないもの。
今回は賃貸物件の貸し方の流れについて解説していきたいと思います。
【貸し方の流れ】
１物件の貸し方をどうしたいのかを考える
２物件を貸したときのメリット・デメリットを考える
３賃料の査定をしてもらう
４不動産会社に依頼する媒介契約を結ぶ
５入居居者の募集をする
６入居中の対応をする
７退去の手続きをする
【ポイント解説】
１物件の貸し方をどうしたいのかを考える
まずは物件をどのように貸したいかを考えてみましょう。
今まで住んでいた自宅をずっと貸し続けるのか。
いずれは再度帰ってきてまた使うのか。
土地を貸すのか色々あると思います。
あとは最初に自分なりに収支を考えてみましょう。
不動産屋に出向く前に自分なりの指標で収支がわかっていると嫌な提案をされたときに判断がつきやすいです。
２物件を貸したときのメリット・デメリットを考える
物件を貸してしまうとなかなか返ってきません。
また、貸すことにより建物をしっかりと維持していかないといけないです。
そのために多少の自己資金が必要になります。
物件の新しさ古さにもよります。
古い物件の場合、しなければならなくなるであろう修繕の見積もりは目処を立てておきましょう
３賃料の査定をしてもらう
賃料の査定を不動産会社にしてもらいましょう。
周辺の相場を知ることは大切です。
物件近隣の管理や仲介してくれそうな不動産会社へ査定依頼を出しましょう。
金額が高いに越したことはありませんが、ただ、媒介契約を取りたいがために、
高い査定を出してくる会社もありますので不動産会社の個性を見極めましょう。
４不動産会社に依頼する媒介契約を結ぶ
募集をお願いする不動産会社と媒介契約を結びましょう。
オススメの媒介契約は専任媒介です。
詳細は以前のブログ記事にまとめてあります。
ぜひ参考にしてみてください。
５入居居者の募集をする
不動産会社が決まったら募集していきましょう。
賃料や契約期間など細かい条件決めを行います。
概ね募集条件のフォーマットは決まっているので不動産会社のアドバイスを聞きながら募集をしていきましょう。
もちろん自分なりに勉強しておく必要があります。
６入居中の対応をする
入居者さんが決まったら入居管理が始まります。
基本的には近隣の管理会社さんにおまかせすることが多いかと思います。
もしご自身で管理するというような場合もできます。
手間がかかりますが、コストの圧縮はできると思います！
７退去の手続きをする
入居していただいたのち入居者さんも転勤や引っ越しが決まることで退去もあります。
退去の場合今まで使っていて汚くなってしまった部分に対して原状回復工事を行います。
この原状回復に関してリフォーム業者さんと立ち会いを行います。
まとめ
不動産の貸し方についてやってきましたが、
貸すときにいちばん大切なことは「自分で相場を調べて賃料を決めていく」
物件を貸すということは良くも悪くも責任が生じます。
思っていない結果にならないように気持ちよく物件をかせるようしっかりと勉強してから貸し出しましょう！
【アパート・マンションの借り方】賃貸物件の契約の流れ【はじめての賃貸編】
こんにちは！
テセです。
○初めて物件を借りようとしている人
引っ越ししたいなー。
でも引っ越しってどうやってするんだろう？
とりあえず不動産屋にいけばいいのかな？
こんなお悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか？
誰しもが最初はやり方が分からないもの。
今回は賃貸物件の契約の流れについて解説していきたいと思います。
【自己紹介】
僕は不動産業界に１０年以上携わっています。
不動産屋における良い契約・悪い契約、様々なケースの取引を見てきました。
今回は賃貸物件の契約の流れについてお伝えしていきたいと思います。
【賃貸物件の契約までの流れ】
①条件決め
②インターネットで情報収集
③物件見学
④申し込み
⑤入居審査
⑥契約
⑦引き渡し
となります。
詳しく見ていきましょう。
【解説】
①条件決め
物件を探し始める前、どんな物件に住みたいかイメージをしてみましょう。
もちろん相場があるので全ては叶いませんが、外せない条件を考えましょう。
オススメにしてほしい指標は
「動機・納期・エリア・広さ・予算」
です。
これを中心にまずは条件を考えあとは詳細なイメージを膨らませましょう。
②インターネットで情報収集
物件の条件を決めたら情報収集です。
情報収集には様々なサイトがありますが見たほうが良いサイトは
「スーモ・アットホーム・ホームズ・各大手ハウスメーカーサイト」
がオススメです。
沢山のサイトを見るのが面倒であればスーモのみで十分です。
以前は不動産ポータルサイトではスーモ・アットホーム・ホームズが競合していましたが、
中でもスーモが情報量と鮮度含めて強い印象です。
③物件見学
実際に見たい物件が決まれば不動産屋に行きましょう。
ポータルサイトで物件を掲載している不動産会社に問い合わせを行うことが出来ます。
この時に注意なのが電話で相手の営業の方が横柄な態度であったり、
自分と合わないと思ったら別の不動産会社に変えて物件を紹介してもらいましょう。
営業マンの選定は物件を借りる上で非常に大切になってきます。
物件を見るときのポイントは
「直感・設備が壊れていないか・湿気がないか・衛生的か・サイズは間違いないかなど」
色々あります。
参考にチェックリストが載っているサイトを掲載させていただきます。
http://www.seiwa-l.co.jp/firstmove3.html
④申し込み
気に入った物件が見つかったら申込みをしてみましょう。
このときに申し込み料を取る不動産会社がありますが、
そういった会社はオススメしかねます。
できれば申し込み料などが無い会社に行きましょう。
申込時には物件のおさらいを営業担当の方として見積書を見た上でお申し込みをしましょう。
値段がわからない中、申込みはしないほうが吉です。
信頼できる営業担当の方であれば、このときに家賃などを思い切って交渉をしてみましょう。
交渉が通るととても嬉しいものですよ！
お申し込みをしてから大体１０日〜１ヶ月の間で契約手続きをすすめることが多いです。
⑤入居審査
お申し込みをしたら不動産屋経由で入居審査が行われます。
これはオーナーと不動産会社が入っても大丈夫な人かどうかを見極めを行っています。
支払いができそうかトラブルをおこなさそうかなど色々な面で審査が行われます。
審査中は特にやることはありません。
待ちましょう。早ければ当日、時間がかかる場合は数字かかります。
⑥契約
審査が通って契約手続きまできました。
この日は不動産会社に行って説明を受けます。
ここ最近ではインターネットを介して契約することができるようにもなっています。
最初に今回の契約内容と物件の詳細な内容を説明する重要事項説明を行い、
その後契約書の内容確認を行い契約手続き完了です。
所要時間は大体30分〜1時間程度です。
契約は手続きの中で最重要項目です。
ここでわからないことをおろそかにしてしまうと後々公開する可能性が高いので
わからないことは絶対になくしましょう。
賃貸の不動産契約の場合このときに初めて費用が発生します。
契約金は事前振込か当日渡しが多かったりします。
大手の場合は事前振込が多く、街の小さな不動産屋の場合は現金手渡しも多かったりします。
⑦引き渡し
契約手続きが済んだら引き渡しです。
引き渡しとは要するに
「鍵をもらうい入居できるようになること」
を意味します。
鍵を不動産会社経由でもらいましょう。
あとはライフライン（水道・電気・ガス）を整えて引っ越しをするだけです！
【まとめ】
賃貸契約は人生で初めての契約書を用いた契約事になるかもしれません。
大体の人がしていることなので簡単そうに感じますが、色々と手続きがあり
知らないと結構混乱したりすると思います。
混乱しないようにしっかりと段取りを確認して物件見学から契約まで望んでみてください。
【建築会社に騙されない方法】アパートを建てるときの注意点３選【最初が肝心】
こんにちは！
テセです！
今回はこれからアパートやマンションを建築しようと思っている方向けです。
給料が貯まってきた。
親の遺産を相続した。
宝くじが当たった。
土地でも買ってアパートやマンションを建てて投資でもしてみようかな？
なんて思うことがあるかもしれません。
ですが、そこで失敗してしまうと取り返しがつかない損失やトラブルに巻き込まれたりする可能性があります。
やらなきゃよかったなんでことが無いように注意点を本日はお伝えしていきます。
【自己紹介】
僕は不動産業界に１０年以上携わってきました。
不動産屋における良いこと悪いことの様々なケースの取引を見ています。
今回は知識が無いがために失敗してしまったオーナーさんを思い出しました。
どうすればよかったのかを書きたいと思います。
【結論】
やるポイントは簡単です。
３つです。
①ハウスメーカーへは1社ではなく3以上に見積もりを取る。
②不動産屋に収益がしっかり上がるかどうかの確認をする。こちらも3社以上。
③YOUTUBEを見て不動産投資を勉強する
【結論についてポイント解説】
・ハウスメーカーへは1社ではなく3以上に見積もりを取る。
まずアパートを建てるということはただ建てるということではなく、
強烈に不動産投資・賃貸経営をこれからしていくと意識しましょう。
そのうえで気になるハウスメーカーに見積もりを取得しましょう。
ただ、ハウスメーカーでも住宅アパートに強いメーカーもあれば、マンションやビルを作るのが得意な会社もあります。
何をどの種類の建物を建てるのかを考えて、最低3社は同じような内容のプランで見積もりを出してもらいましょう。
ここで一番やってはいけないことは自分が住みたくなるようなハイグレードの仕様は不要です。
生活が不便なく使える仕様がおすすめです。
お金の浪費をしてみたいという方は別ですが。。。
・不動産屋に収益がしっかり上がるかどうかの確認をする。こちらも3社以上。
物件が立ち上がる前にどのくらいの金額で物件が貸すことができるかのプランをハウスメーカーは練ってくれます。
ここで知識が無い方はハウスメーカーの出してくる査定書を信じてしまいます。
これはいけません。
なぜならハウスメーカーは不動産屋ではないからです。
ハウスメーカーは建物を建ててはもらいたいですが、不動産投資の観点に関しては持っていなかったりします。
そのため、物件の近くの不動産会社に３社くらい相場を聞いてみましょう。
ハウスメーカーと懇意にしている不動産会社もあるため、情報が筒抜けになっても困るので、
大体の情報だけ伝えて査定してもらうのがおすすめです。
・YouTubeを見て不動産投資を勉強する
最近はYouTubeでも不動産投資に詳しい人達が丁寧に不動産投資について解説してくれています。
知識が無い方はこちらで知識を仕入れてから建築について進めていきましょう。
もふもふ不動産さん
リベラルアーツ大学
第1回 初心者のための不動産投資の仕組みを解説！【お金の勉強 不動産投資編】
などなど他にも色々なチャンネルがあるので見てみましょう。
【まとめ】
知識が無いとアパートやマンション建築は最初の入口を間違えてしまうとずっと間違え続けることになります。
最低限本日伝えたことを行えば失敗する確率はグンと減ります。
面倒臭がらず、各種方面に信頼のおける担当者を揃えていきましょう。
【タイミングに注意】賃貸契約手続きの契約締結前はお金はかからない！【賃貸編】
こんにちは！
テセです！
不動産の契約ってどこのタイミングからお金がかかるかわかりにくいですよね。
車に乗って物件を見せてもらったしそうしたらお金がかかるの？
それとも物件を決めたら？
そんな疑問に本日はお答えしていこうと思います。
【自己紹介】
僕は不動産業界に１０年以上携わっています。
不動産屋における良い契約・悪い契約、様々なケースの取引を見てきました。
不動産業界の常識は世間の非常識なんてよく言われますが、何も知らいないで不動産屋に行くのは危険です。
最低限の知識を持って不動産屋さんには行きましょう。
【結論】
さっそく結論ですが、
賃貸契約でお金がかかるタイミングは
「契約書締結の時」
です！
【契約締結までの各種タイミング解説】
□物件を案内してもらったらお金はかかるの？
→かかりません！
安心して車に乗って案内してもらってOKです！
□物件を申し込んだらお金はかかるの？
→かかりません！
申込みの証拠金や預り金などの名目で１万円や家賃の半額、場合によっては家賃の１ヶ月分預かる会社もあります。
ですが基本的契約に至らなければ、返金してもらえます。
万が一返金してもらえない場合、それは宅建業法違反なので法律違反です。
その場合はお近くの宅建協会や消費者庁などに問い合わせましょう。
宅建協会
全日本不動産協会
□物件の審査に通ったらお金はかかるの？
→かかりません！
ただ、入居審査に通っただけです！
おめでとうございます。
□物件の契約書類を締結したらお金はかかるの？
→かかります。
契約書に署名捺印をしたら契約書に効力が発生します。
契約金の請求権が発生します。
ですので契約する際にはよく内容を理解してから契約に望みましょう。
※実務では契約締結の前日までに契約金の振り込みを促されることも多いです。
信頼ができる状況になっていれば契約金を振り込むこともいいでしょう。
【まとめ】
物件を初めて借りる人にとっては契約なんて不動産の契約が初めての手続きになることも多いかと思います。
ですが、無知にかこつけて色々な手段でお金をせしめようとする不動産会社もあるのも事実。
そんな不動産会社に引っかからないように知識を身につけて物件探しに望みましょう。
売買はまたちょっと様子が違うのでまたの機会に！
