【不動産の媒介契約とは】一般媒介？専任？専属専任？どの媒介がいいの？【最適解】
こんにちは。
テセです！
物件を売却したり、貸したりするときに不動産会社とどの媒介契約を結ぶか悩みますよね。
全く知識がない状態で不動産会社に行き媒介契約を言われるがまま契約してしまうのは危険です。
不動産業者との関係を見極めてどの媒介がよいのか考えたいと思います。
【自己紹介】
僕は不動産業界に１０年以上携わっています。
不動産屋における良いこと悪いことの様々なケースの取引を見てきました。
【オススメな媒介契約】
結論からお伝えすると、
基本的オススメは信頼できる担当へ専任媒介。
但し、信頼できる担当の見極めができていない場合は一般媒介。
ただ、、、
☆最高にベストな方法☆・・・本当に信頼できる担当者がいれば一般媒介。
です。
専属専任媒介は検討不要。
【媒介契約のポイント】
不動産の募集を頼むときは媒介契約を結ばないといけません。
その際にどの媒介かを選ばないといけません。
ここを一歩間違えると情報が公開され続けなかったり、逆に公開されすぎてしまったりするリスクがあります。
不動産とは情報が命とも言われます。
□各種媒介の特徴
となっています。
【検討するのは専任媒介と一般媒介】
□まずは専任媒介を検討してみる。
メリット
・一生懸命に顧客獲得に向けて活動してくれる。
デメリット
・囲い込みに走る可能性がある。
・３ヶ月間の媒介の有効期限がある。
まずは専任媒介を検討してみましょう。
専任媒介は不動産仲介業者１社に頼む媒介の方法です。
不動産業者は頼まれた業者が１社ということは責任が大きくのしかかります。
そのため募集活動を一生懸命行います。
不動産業者の業界用語としては「元付け」と言ったりします。
物件所有者と直接の窓口であるからです。
専任媒介の業者を経由して他の仲介業者へ依頼することも可能です。
専任媒介であれば基本的に不動産業者は身が引き締まる思いになります。
ただ、担当者によっては上手く活動をしてくれないリスクもあります。
その場合サクッと別の業者に変更が出来ない場合もあるのでそこは注意点です。
□一般媒介を検討してみる。
メリット
・多数の業者に依頼することができる
・レインズに載せる義務は無い。
・契約の有効期限のしばりがない
デメリット
・不動産業者の意識が希薄になる。
・レインズに載せてもらえない場合がある
専任媒介でもし物件の紹介が上手く行きそうにない場合一般媒介を検討しましょう。
依頼する不動産複数の業者に紹介を依頼することができます。
そこで上手く関係を築けそうな不動産会社があればそこの不動産業者に集中することがおすすめです。
一般媒介では複数の不動産業者に紹介が依頼することが出来る分、それによって情報が出すぎて物件としての
鮮度の魅力が落ちてしまう場合があります。
その点不動産業者を一つにまとめることができれば情報のコントロールがしやすいのでおすすめです。
【専属専任媒介は検討対象外】
専属専任媒介は特徴の表でもわかるように売ったり、貸したりする側も縛りの厳しい媒介契約です。
内容としては専任媒介で十分です。
そのため、専属専任媒介は所有者サイドのメリットは大きくないため検討からは外しましょう。
【まとめ】
まずは専任媒介での募集で検討してみて、信頼できる不動産業者を見分けることができるようになれば一般媒介で結び、専任媒介のような関係を築くことをオススメします。
ぜひ媒介契約を結ぶときは参考にしてみてください。
【未来都市】深圳（深セン）の衝撃【知らないと置いてけぼり】
こんにちは！
テセです。
ジムロジャースの「危機の時代」で
中国の深センの衝撃という話題が出ました。
【経済危機①】伝説の投資家ジム・ロジャーズがコロナ後の危機を予言
【経済危機②】日本人は海外移住せよ！コロナ後の日本に未来はあるのか？
お恥ずかしながら僕も深センは初めて聞きまして、
知って焦りました。。。
中国の深センが凄いと話題だけれど昔経済特区になった珠海、汕頭、厦門も全然凄い😲
— テセ@不動産×そのうちフリーランス (@tesetinn) 2020年6月20日
勉強しないと知らない間にもっと取り残されちゃいそうですね🤔
中国の深センという地域が圧倒的な未来都市ということで、
今回は深センについて調べてみました。
□深センの何がすごいのか？
中国や各国のの最先端企業がひしめき合っています。
アリババ（阿里巴巴）
テンセント（騰訊）
ファーウェイ （華為）など
巨大IT企業のオフィスがひしめき合っています。
また、秋葉原の30倍とも言われる電気街が広がっています。
そこで多くのスーパーコピーやものづくりが行われています。
深センは北京、上海、広州のうち第４の都市とも言われています。
北京は 政治の中枢
上海は 商業金融工業交通の中心
広州 経済文化教育交通の中心
深セン 金融、ITの世界都市
□どのように変わったのか？
深センは以前は小さい漁村でした。
しかし1980年に鄧小平が経済特区に指定したら急速に発展していったようです。
経済特区とは
①100%外資系企業の認可
②輸出入関税の免除
③企業・個人の国外送金の自由
④所得税の３年の据え置き等
が主な施策としてあったみたいです。
税金の安さで多くの企業が深センに支社を作ったようです。
以前は数多くの日本企業があったようですが、撤退も多いそう。
後述しますが賃料の上昇の関係が多いようですね。
□地価はどのくらい変わったのか？
土地の地価は世界で１番の値上がり率と言われています。
あまりの値上がり率で最近では極小物件２坪のマンションが1000万円以上で取引され話題となりました。
以前は１つの漁村であったのに地価は10年で10倍になっているとのこと。。。。
本当に驚きですよね。
今は世界中の最先端の企業が商品開発を深センで行うように集合しているようです。
□深センには誰がいるのか？
平均年齢30代の方。
1250万人くらいいるそうですが常に増え続けており実際はわからなくなってしまっているそう。
人種は95%が移民の街。
そのため受容する風土があります。
今とこれからはどうなっていくのか？
どのように日本は捉えるべきなのか？
□何語で話している？
北京語（公用語）と
英語が多いです。
移民が多いですからね。
【まとめ】
深センはアジアのシリコンバレーの名の通り目覚ましい発展と熱狂がある街でした。
阿里巴巴のスーパーなんかは本当にすごいです。
（買ったものがスーパーから自動で自宅まで届けられる仕組みが整っているそう）
【深圳視察記】驚きの連続！超絶最先端スーパーマーケット・フーマーフレッシュ｜Vol.149
深センを調べていくうちに他の中国の都市も目覚ましい発展を近年遂げているようです。
周りを知らないで日本人もスキルを身に着けないといつの間にか置いてけぼりになってしまいそうです。
海外の状況にも注視が必要ですね。
【国家資格化】賃貸不動産経営管理士試験に向けて【今がチャンス】
先日賃貸不動産経営管理士の国家資格化のニュースが流れましたね。
今後、宅建と並んで賃貸経営管理士の資格が不動産資格だと必須になってきそう。
— テセ@不動産×そのうちフリーランス (@tesetinn) 2020年6月14日
昨年受験しましたが、難易度をナメていて受からなかった。。。
今年はナメず、受かるように頑張ろう🙂
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律https://t.co/BTKtOtQhn0
こんにちは！
テセです。
賃貸物件の契約や管理をお願いするときにはやっぱり物件のことを詳しい人に教えてもらいたいですよね。
そこで賃貸不動産の経営に対して出来た資格が賃貸不動産経営管理士です。
賃貸不動産経営管理士とはざっくりいうと賃貸不動産物件の業務のいっさいがっさい詳しい人（管理受託・契約管理・入居管理・退室管理に詳しい）という資格です。
今後は宅建と同じように不動産においては重要なポジションを占める資格になると言われています。
その理由としては
この資格は2020年6月12日に
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」
として可決され今不動産業界では非常にホットな資格として注目されています。
現在の資格者は約５万人となっております。（2020年6月現在）
がますます資格保有者が増えていくでしょう。
ちなみに宅建の登録者数は107万人が現時点ではいます。（2020年6月現在）
【資格を取ったらできるようになること】
①賃貸住宅管理業者登録制度
②賃貸不動産経営管理士等の設置
③賃貸管理・サブリース契約を請け負うときの重説ができるようになる
④契約書への記名・押印
②住宅宿泊事業法における役割
以下ポイントを解説していきます。
①賃貸住宅管理業者登録制度
賃貸経営管理士のいる不動産管理事業者であるということが分かります。
登録すると事業者名がネットで検索できるようになり、ちゃんとした賃貸管理業者かの１つの指標として取り扱ってもらえます。
②賃貸不動産経営管理士等の設置
登録者制度に登録したら登録業者は事業所ごとに１名以上の賃貸不動産経営管理士などを配置しなければなりません。
「賃貸不動産経営管理士など」とは管理事務に関して６年以上の実務経験を有する方でも現在はOKです。
ただ、今後資格者がいないといけない可能性は大いにあると思われます。
③賃貸管理・サブリース契約を請け負うときの重説ができるようになる
物件の管理を預かるときに重要事項説明ができるようになります
ここが１番のメリットですね！今後は物件管理を預かる際には重要事項説明をする際に必須になっていきます。
④契約書への記名・押印
重要事項とセットになりますが、重要事項と共に契約書に誰が契約書の取引に携わったかで記名・押印をすることがことができるようになります。
⑤住宅宿泊事業法（民泊新法）における役割
民泊で個人として管理業務を行う場合住宅宿泊管理業務に関して能力のある者として認められます。
ちなみにここで持っていないけれど能力のある者は宅建士・管理業務主任者・賃貸管理の仕事の経験が２年以上ある者であったりします。
固く表現すると
「住宅の管理に関する責任の所在及び費用の負担等について契約上明らかにし、適切に契約締結できる人的構成が確保されていること」
となります。
【まとめ】
賃貸不動産経営管理士はこれからますます注目が必要になってくる資格と言えるでしょう。
皆様も是非資格試験にチャレンジしてみましょう！
僕も昨年取得することができなかったため今年は再チャレンジしたいと思います！
【不動産業界の闇】なぜ不動産業界は大変と言われるのか？【パワハラに注意】
どうもこんちは！
テセです！
【ブラック不動産会社に気をつけよう】※経験済み
— テセ (@tesetinn) 2020年6月10日
・謎のパワハラ上司
・謎のパワハラ会議
・自己実現と高い目標設定をミックスされた目標作りで言い逃れ不可
・事業自体が普通にクレームが発生しやすい
・迫力ある朝礼がある会社は注意
・夜遅くまで集客・追客 pic.twitter.com/W8Pg9f7C5q
不動産会社に皆さんはどのようなイメージをお持ちでしょうか？
不動産業界って結構儲かりそうだよね。
でもなんだかノルマとかきつそう。
そんなイメージがある業界かと思います。
不動産業界に就職・転職を検討している方も多いのではないでしょうか？
そういったこれから就職や転職をしようと検討している方向けに本日は寄稿させていただきます。
不動産業界がなぜきついといわれているのか、果たして何が本当なのか
本日は体験をもとに解説していきたいと思います。
【自己紹介】
僕は不動産業界に１０年以上携わっていますが、
現在はノーマル不動産企業で働いています。
また取引で今まで色々な不動産会社を見てきました。
【結論】
不動産会社は大概大変なことが多い。
不動産会社は一回の取引の利益が大きいため、
極端な考えを持つ人が働いている人が多い印象です。
そこで今回はブラック不動産企業を経験した
僕がリアルなブラックな体験談を書き記していこうと思います。
【ブラック不動産会社の特徴】
・厳しいノルマ・夜遅くまで集客・追客・電話がけが大変
・事業自体が普通にクレームが発生しやすい
■厳しいノルマ・夜遅くまで集客・追客・電話がけが大変
基本的に厳しいノルマとアポイント取得の電話掛けがあります。
目標金額が高かったりしてそれに対して達成するように上司から非常に圧力を受けたりします。
大抵の会社は賃貸であれば10件前後（繁忙期は20〜30件前後）・売買であれば月に1〜数件の契約目標・の目標イメージです。
ものによっては大型な案件の会社であれば、1年に2〜3件の契約目標の会社もある印象ですね。
僕の経験を振り返ると賃貸では、抱えきれない顧客案件の処理。契約書類は深夜帯まで作成。
一方売買の部門では逆にお客さんがいないので深夜の時間帯まで集客の投函をしたり、
電話をかけてアポイント取得のノルマを課されていました。
本当に辛い思い出ですがいまは多少美化されていますね（笑）
ブラックな不動産会社に必ずいるのがパワハラ上司です。
大体の自己実現の目標や会社の目標ノルマを盾にして怒ってきたりします。
怒られるというのであれば聞こえは良いですが、ほぼいじめです。
・えんぴつ箱を全力で投げられる。
・出前注文の無いところへ出前の注文を取らされる。
・夜中までポスティングをさせられる。
・胸ぐら掴まれる
・仕事とはあまり関係無い話でつっかかってこられる
・半日以上拘束されて個室で説教される。
・お客さんを返さないで警察を呼ばれても逆に褒められる
などは僕の体験したことです。
と僕はまだ軽い方でもっとひどいことをさせられたりしていた人たちもいました。。。
これらの行動と暴言はセットなので精神的に病む人も多かったです。
■事業自体が普通にクレームが発生しやすい
不動産の事業は利害の大きさが他の商品に比べて大きくなりやすいです。
住まいに関わったり・お店やオフィスなど仕事に関わったりする内容なので、
普通にお客さまも反応が過剰になります。
あとは物件の契約は決め事なので内容は合っていても
認識の違いが無いようにしていかないといけません。
一歩間違えば即裁判になりかねないですし。
もし訴訟になりそうな状況になると結構精神的に応えます。
【まとめ】
ノルマのきつい会社が多いがただし、その分報酬が大きいことも。
あとは不動産業界自体がキツイ。
稼げるかもしれないけれど、精神がきつくなったら壊れてしまう前に逃げましょう。
【リスクかチャンスか】ウィズコロナの今居酒屋をはじめようとする場合の注意点【新規開業は要注意】
こんにちわ！
テセです。
「先日友人より今から居酒屋を始めようと思っている。」
こんな話を聞きました。
正直僕は
「今？コロナ流行ってる最中で？」
と思いました。
ブログ執筆中の6月3日現在は緊急事態宣言が空けたといえども、
飲食業はどう考えてもまだまだ不景気真っ只中なのです。
話を聞いてみると友人は知り合いより、たまたま良い物件が空いていることということでやってみようと思ったとのこと。
果たしてそんなにフランクに考えて今の時期大丈夫なのでしょうか？
本日はコロナの今の時期に居酒屋を開業をすることについて少し深堀りしていきたいと思います。
【自己紹介】
この記事を書いている僕は物件の案件を1000件以上対応してきました。
飲食店の物件契約のお手伝いも数多くさせていただいています。
【現在のコロナ禍での飲食業の開業はチャンスか？リスクか？】
結論とすると
基本的にリスクしかありません。
但し例外あり。
【リスクとチャンスについて】
■リスクについて
□コロナの影響が続く可能性が高い。
先日小池都知事もウィズコロナ宣言を出しましたが、今後コロナウイルスと共に私達の生活は変化し対応しなくてはいけません。また大きな流行が再来する可能性もあります。
□売上の低下率が著しい
現在コロナウイルスの影響で売上が50%~90%低下しているという声をよく耳にします。そのため既存のビジネスモデルで考えて収支を計算することは危険です。
□利益率が他業種に比べて高くない
飲食業の場合売上の利益率が大体10%で計算するのが一般的です。緊急事態宣言時1ヶ月２ヶ月自粛した企業がありましたが、１ヶ月の売りげがないと通常の利益を考えると半年間利益が出る状態で頑張り続けないと営業自粛したマイナス分のカバーをできません。
□今物件を見つけてもこれからさらに良い物件が出てくる可能性がある
今物件を検討していてもさらに良い物件がすぐに出てくる可能性があります。
おそらくコロナの影響で倒産が増えるのは７月~８月あたりにピークを迎えると言われています。
今すぐでなくとも将来的に物件が出てきたり相場が崩れる可能性が高いことが予見されています。
■例外的なチャンスについて
□倒産ラッシュがこれから来ると思われるため、手頃な物件を見つけやすくなる可能性がある
リスクでも書きましたが急ぐことななければチャンスは巡ってくると思います。賃料が安くなり相場も崩れていくということが都心部では見込まれています。
□競合相手が減る可能性がある。売り方を上手く考えればイノベーターになることができる
飲食店業界は軒並み売上が下がっています。
ただ、テイクアウト業界では売上が下がるどころか上がっている会社もあります。
その他私自身が見ていて居酒屋の中でも小さい規模の居酒屋や焼き肉・ラーメン屋・ランチに力を入れているようなお店に関しては客足がコロナ禍であっても客足が途絶えていなかったような感じました。
もし現状のコロナ禍で新サービスの提供をすることができれば新しく利益を生み出す会社を作れるかもしれません。
【まとめ】
今の現状での開業は基本的にリスクしかないです。
市場をよく理解して小さく開業か新しいサービスの提供を考えることができればチャンスもあるかもしれません。
ただ、もし開業を検討するのであれば絶対条件として経営者経験がある程度あったり、事前の調査をかなりしていないと飲食店経営は先行投資が多額になることが多いので、基本的に失敗する可能性のほうが高いため注意が必要です。
【初めての一人暮らし】アパートのメリット・デメリット【正直大したデメリットはない】
こんにちは！テセです。
物件には色々と種類がありますが、
一般的に初めての一人暮らしをするとすれば
「アパート」か「マンション」
で悩むことが多いですよね。
【自己紹介】
この記事を書いている僕は物件の案件を1000件以上対応してきました。
今回の記事は投資家目線的にどのようなイメージで各種取り扱ったらよいかを簡単に解説したいと思います。
今回はアパートにしぼってメリット・デメリットを考えていきたいと思います。
その前にアパートとはなのですが、
【アパートとは】
木造や軽量鉄骨造で作られている賃貸用の居住用物件です。
木造や軽量鉄骨造とは建物が構成されているものの中で一番強度としては低い分類扱いになっていますが、基本的に一戸建てだって木造で作られていることが99%なわけで強度はちゃんと計算されて作られているものですので欠陥住宅でなければ基本的に倒壊したりする恐れはありません。
【アパートのメリット・デメリット】
メリット
①賃料が安い
②広い
③物件数が多いため色々と比較できる
④通気性が高い
デメリット
①音がうるさい
②セキュリティは弱い
それでは１つ１つ細かく見ていきたいと思います。
【アパートのメリット】
①賃料が安い
賃料はマンションやその他に比べて基本的に安いです。なぜ安いかというと建物にかかる建築費用が安いからです。
②広い
アパートはマンションに比べて広いことが多いです。マンションは柱や壁が厚く造らているため仮に同じ広さのものであってもアパートのほうが実測で測ると広いことが多いです。
③物件数が多いため色々と比較できる
アパートは建築コストが安いということで物件数が他の建物に比べて投資用としては安価で建てる人が多かったため他の種類の建物に比べ数が多いです。色々選ぶことが出来ます。
④通気性が高い
アパートの構造自体が重くないため窓が大きかったり、構造に自由度が高いため通気性が良いものが多いです。そのため湿気などに対してはかなり強い造と言えるでしょう。
【アパートのデメリット】
①音がうるさい
アパートの構造はマンションに比べて壁や柱は薄い造になっています。
そのため音がよく通りやすいという欠点があります。
家で作業をすることが多かったり、子供がいる方は他の世帯にも子供がいるかなどをチェックしたほうがいいです。
②セキュリティは弱い
アパートはマンションタイプに比べてオートロックセキュリティがあるものが少ないです。オートロックがあるからといってリスクを完全に防げるわけではありませんが、注意は必要でしょう。
【まとめ】
アパートは様々なメリット・デメリットを考える要素があります。
ただ、正直この記事を書いていてあまりデメリットが思い浮かびませんでした。
初めて住むにはアパートはおすすめです！
何よりも費用があまりかかりませんし、室内の内装に力を入れているものも多ければ数が多いので色々な立地も選ぶことができます。
マンションのみで考えていた方もぜひアパートも検討候補物件ととして考えていただくことをオススメします。
【身近な不動産投資的なもの】帰り道周りを見渡して投資家目線を養ってみよう【貸すことができる】
こんにちは！
テセです。
身の回りを見渡すと意外と不動産投資的なものがあります。
— テセ (@tesetinn) 2020年5月30日
・アパート
・マンション
・テナントビル
・貸駐車場
・貸地
・貸アンテナ
・貸農地
・貸電柱
・貸看板
他にも種類があるとも思いますが、ただ目に見えてるものに金額が付いてるって不思議な感じがしますよね🤔
不動産投資的なものには色々種類があります。
不動産投資的なものとしているのは不動産でないものもあるからです。
イメージしやすいものと意外と身近にも関わらずイメージしにくいものがあります。
もしたまたま自分の持っている不動産やその他のものが収益になったり、その他気づきになったりするかもしれませんので今回は身近な不動産投資的なものを紹介 していきます。
【自己紹介】
この記事を書いている僕は物件の案件を1000件以上対応してきました。
今回の記事は投資家目線的にどのようなイメージで各種取り扱ったらよいかを簡単に解説したいと思います。
【どんな種類があるの？】
□アパート
□マンション
□テナントビル
□貸駐車場
□貸地
□貸アンテナ
□貸農地
□貸看板
ツイッターにも書きましたが身近なものでいくと簡単にはこんな感じの種類があります。
【特徴について簡単に書きます】
□アパート
木造や軽量鉄骨造で出来ている居住用物件です。
造りは少しもろいですが、マンションよりは安価です。
□マンション
RC造や重量鉄骨造で出来ている居住用物件です。
造りはしっかりしていますがアパートよりは高価です。
□テナントビル
駅周辺にあったりお店が入っている物件です。
ロードサイドに１棟なんていうパターンもあります。
□貸駐車場
特に建物を建てず、駐車場として貸し出します。
何かを今後建てる計画が会ったりする場合は入居管理をコントロールしやすいです。
□貸地
土地ごと貸します。
借主が何かを建てる場合もあれば、そのまま土地として資材置き場などにするケースなどもあり多種多様な用途になることがあります。
□貸アンテナ
建物の屋上にあるアンテナも賃料が実は発生することがあります。
周辺に高い建物として競合することがない場合設置依頼が来るケースがあります。
□貸農地
農地ごと貸します。借りた方はそこで農作物を作ることが出来ます。
□貸看板
建物ついている看板を貸します。
ちなみに渋谷駅のハチ公周辺の広告などは非常に高価で１週間広告を出すだけで数百万もすることも。
【まとめ】
身近にあるものにはなんでも価値があります。
既に関係している方にとっては様々なやり方で収益に結びつけることができるかもしれません。
また、今は関係ない方であっても将来は関係してくることもあるかもしれません。
これ以外にも柵であったり、物であったり、転貸であったりと様々な賃貸のケースがあります。
調べてみると面白いかもしれません。
